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沈天晴“自救”一年 佳源國際360億目標與物業上市計劃

 
  原標題:沈天晴“自救”一年 佳源國際360億目標與物業上市計劃
  或許是出于對過去一年表現的自信,與往年壓軸舉辦業績會不同,今年佳源國際成為最早一批發布2019年業績情況的內地房企。

  3月10日下午,佳源國際通過電話會議的形式召開了2019財年年度業績會。主席沈天晴,副主席、總裁張翼,副主席黃福清,執行董事王建鋒,聯席公司秘書兼執行董事卓曉楠,首席財務官張翔出席會議。

  因為疫情,今年大多企業都選擇在線上舉辦業績會,開場時主席沈天晴也不免寒暄道,“實際我很想跟大家見面。”

  經歷了股價暴跌、行業環境收緊的挑戰,沈天晴形容2019年為“刻骨銘心的一年”,但他仍對過去一年佳源國際的表現感到滿意。

  2019年1月17日,佳源國際遭遇斷崖式受挫,盤中跌幅一度接近90%,股價從15港元跌至3港元,公司市值由300多億港元縮水至60多億港元。

  “117”事件令這家年銷售200億的浙江小房企陷入前所未有的輿論漩渦。

  隨后,大股東注入資產、調整債務結構、與資本市場溝通,過去一年,佳源國際走上了“自救”的道路。

  而現在,正是驗收成果的時候。

  自救一年
  年報數據顯示,2019年佳源國際合約銷售額達到288.6億元,同比增長42.1%,合約銷售面積240.5萬平米,同比增長36.8%。

  期內,公司實現收入160.7億元人民幣,同比增長53.6%,核心凈利潤為23.4億元,同比增長60.2%,凈利潤24.6億元,同比增長32.05%。

  對此,沈天晴用了“非凡”一詞形容2019年的業績,而從過往來看,這也是佳源國際取得的最好業績。

  事實上,為拯救股價和輿情暴跌的上市平臺,2019年佳源國際最重要的動作之一就是大股東的資產注入。

  據觀點地產新媒體了解,2019年4月,佳源國際與大股東沈天晴訂立買賣協議,收購其持有的徽源投資控股有限公司全部已發行股本,后者持有位于安徽省多個物業開發項目,總建面達397萬平米,而收購的總代價為41.55億元。

  據張翼介紹,收購大股東資產加上招拍掛和其他收并購,2019年佳源國際土地支出98.2億元,新增土儲610萬平米,綜合土地成本在1608元每平米。

  截至報告期末,佳源國際的總土儲約為1400萬平米,權益比78.3%,另外,2016-2019年,佳源國際土地儲備的年復合增長率27.9%。

  值得一提的是,此次大股東資產注入的方式并沒有選擇現金交易,而是由上市平臺按發行價每股代價股份3.513港元向沈天晴或其代名人配發及發行1,377,959,475股代價股份。

  換言之,佳源國際沒有花一分錢現金就獲得了近400萬平米的土儲,同時大股東沈天晴則進一步加強了對上市平臺的控制。

  至于是否會有更多的資產注入動作,張翼則并表示,“大股東會持續注資到上市公司,未來不排除會把私人公司大部分資產注入上市公司。”

  為彌補暴跌在資本市場帶來的惡劣影響,除增厚資產,2019年佳源國際在降負債和修復評級上同樣做出不少努力。

  張翼介紹,報告期內公司一共發行三筆美元債,總額達到9億美元,且均為長期,將長期債務比例進一步提升。

  數據顯示,截至2019年底,佳源國際的借款總額為121.3億元,其中一年內到期的短債為46.7億元,一年后償還債務約為74.6億元,短債比例約為38%。

  與此同時,佳源國際凈負債比率則由2018年12月31日的約145%下降至2019年12月31日的約78%。

  盡管凈負債率得到很好控制,但在張翼看來,凈負債率保持在100%左右是一個比較理想的水平,太高會有風險,太低則意味著公司的規模增速不足。

  仍需注意的是,期內佳源國際的融資成本由2018年的6.38%升至6.79%。此外觀點地產新媒體注意到,佳源國際2020年增發的幾筆美元債利率都高達13.75%。

  對此,張翼解釋稱,發債利率較高主要是公司基于對恢復市場的表態,向支持公司的投資人給予一定溢價。

  “較高的利率與我們的評級和規模是不符合的,在新的財政年度,會根據市場的情況,把我們債務的利率恢復到相應的水平上來。”其進一步強調。

  360億目標、大灣區與物業上市
  經過2019年的調整,佳源國際將更多的目標放在了2020年。

  盡管目前在新冠疫情影響下,地產行業正處于寒冬中,但家底豐厚的沈天晴似乎信心不減,“2020年業績一定會好于2019年。”

  對此,佳源國際提出的2020年目標是實現銷售360億元,較2019年增長25%。

  值得一提的是,得益于佳源集團的豐富資產,過去幾年佳源國際的業績一直保持較快增長。2015年到2019年,其銷售額復合增長率達到65.8%。

  具體從布局來看,大本營長三角仍是佳源國際銷售貢獻的主要來源,其次則是大灣區。

  “長三角是我們的主戰場,銷售額75%以上來自這一區域。2020年公司會在江蘇、安徽、上海繼續通過招拍掛,收并購或產業植入,獲取土地資源。”張翼介紹。

  而對于去年注入的安徽資產,問答環節中鮮少說話的沈天晴還特別提到,今年安徽區域會提供近100億的銷售貢獻量,這是計劃中的概念。

  對于另一個重點布局的大灣區,張翼則透露,今年一季度公司已經在和一家房地產資產包接觸。

  “大概有五個項目,產值約200億左右,已經初步確定框架協議,相信這個區域在新的一年會有好的表現。”

  據悉,在整體拿地預算上,佳源國際一直是保持合約銷售額的20%-40%之間,具體則根據土地市場的變化和內部計劃的要求進行安排。

  值得一提的是,去年至今,港股掀起物業上市潮,佳源國際似乎也有意分得一杯羹。

  張翼介紹,公司旗下物業平臺佳源服務目前在管積超過3700萬平米,管理項目超過180個。

  其中,2019年1月,佳源國際完成收購創源控股有限公司的全部已發行股本,該公司正是為國內地產項目提供物業管理服務。

  而在業績表現上,2017年-2019年,佳源服務分別實現收入2.63億元、3.18億元和4.87億元。

  顯然,無論是規模還是收入,佳源服務似乎都達到上市要求,上市目前來看只是時間的問題了。

  .觀.點.地.產.網

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